商业地产发展面临新环境和新挑战

  商业地产是一个很特殊的市场，商业地产未来要做什么呢？

  首先要深思需求端，打造供应端，也就是供给侧改革的问题。依靠更高层次的顶层设计的一种战略性引导，对我们国家的经济是有一个长期、持续性的效果。

  其次是人口红利的下降，老龄化市场逐渐凸显。在人口红利下降当中，要求我们的开发企业或者商业地产开发企业，意识到我们的服务对象应该是转变到两端，一个是儿童，一个是老年，向社会更需求的方向发展，看到这个市场，才会理解到商业地产服务是深度的服务。

  再次是互联网+的冲击。互联网充斥到生活的每个角度，在这个过程中，它就是有一个非实体场所的购买，另外所需要的服务也更精准了，我们用APP可以导入人流，用O2O带来市场的一个新的变化，商业地产更适应这个市场。

  另外，新型的业态不断出现，商业地产需要快速适应。我们如果再固守着以前所有的传统型业态，对于整个时代的发展是非常不适合的。在这种不适合的过程当中，怎么凸显自己的特点呢？重要的是要参与新型业态。怎么参与，怎么体验，这是我们要关注的。另外一种就是关怀感的需求，我们在服务每一个未来要服务的人来讲，肯定是要有关怀的，让他感觉到体验带来的欢快和愉悦，这才是我们新业态发展的方向。

  未来我国商业地产的趋势

  第一，商业地产不仅仅是购物中心。如果只是一个简单的购物中心代表商业地产，它已经无法涵盖商业地产的含义。比如说商业街、写字楼，这些单一的概念都不是商业地产的概念了，而更多的是高度复合型的一个城市的服务中心。比如说我们看到现在世界著名的大的商业项目，它不仅仅是单一的商业综合体，它肯定是工作、学习、娱乐、生活等等多方面的交往中心，用城市客厅都不足以表达我们对商业地产的描述。所以商业地产可以说在更新换代过程当中，同时要换我们的思维，想到它是多业态的，多角度的，复合型发展。

  第二，商业地产产品供求表现形式多样性、业态多元化、运营创新跨界。商业地产的表达形式多种多样，包括它的空间布局、使用功能的多样性、外观、内设、经营的主题等等，这是包括了休闲、娱乐、生活在一体的多样性的表现。

  第三，社区商业逐渐成为市场发展的重点。我们的行业标杆企业花样年、万科等等，都在立足打造社区最后一公里，提倡适老服务的方向，这都是为了社区服务的发展。我们知道将来的商业地产除了大量的综合体以外，更多的在社区周边的表现，这是商业地产一个典型的形式。

  第四，O2O带来的商业发展趋势。我们在谈论互联网和商业地产发展的过程当中，首先不要惧怕，再一个不要拒绝，关键是你要用很良好的心态、很宽容的心态，并且在做好自己的前提下去拥抱这个互联网，它变为你的辅助，变为你的服务，变为给你做一切东西的拐棍，这也是对互联网作为工具的一种表达。

  第五，一线城市商业地产竞争更加激烈。一线城市有很多的商业综合体，供应量非常大，我们看到今年的很多一线城市拿地，同时都有大量的商业在入市，这样会带来一个更大的竞争压力。在新开发领域我们要克服这种盲目性，我们在三四线城市或者更边远的城市也逐渐有商业综合体，这个综合体一定要打造一个市场和商业的匹配度，如果说没有这种市场，没有这种人流、客流的支撑，盲目地建综合体也会带来灾难性的下场。

  第六，二三线城市在消化库存的同时，一定要应对供应量大和区域集中的现实。

  第七，商业地产要加快资产证券化试点，特别是REITs的上市。

  第八，商业地产不再是开发企业，更融合了连锁业、百货业、农业甚至其它行业的发展。

  第九，有效的团队运营是商业地产的关键。它催生了具有管理经验的，新型的，特别是有国外先进经验的团队进入商业地产行业，促进商业地产的融合发展。

  （本文来源：根据中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云于2015观点商业年会的讲话要点整理，未经本人审核）

                                                                                           婺源县房管局开发股

                                                                                             2015年12月14日